【星岛都市网】想象一下：你购买了一套房子，银行为你提供一个固定的利率，使你的按揭付款在未来30年内保持稳定。
如果你愿意，可以提前还清贷款：没有高额罚款的担忧。
而且，如果利率大幅下降，你还可以重新融资，享受更低的月供！
这就是（非常笼统地来说）美国大部分按揭的运作方式。
而加拿大联邦政府最近表示，他们对将这种模式引入加拿大感兴趣。
在本周一提交的秋季经济声明中，提到了一种将长期按揭更加广泛引入加拿大的想法。
在“降低购房成本”一节中，联邦政府表示，正在“研究障碍”，以使最高30年期限的按揭成为可能——这是一种为借款人提供更多选择的方式。联邦政府计划启动咨询，以探索将这些长期选项引入按揭市场的可能性。
但专家对《环球新闻》表示，这种模式目前在美国住房市场是独一无二的——有人甚至称其为按揭中的“科学怪人”——并警告称，将这种产品引入加拿大将是一项艰巨的任务。
此外，一些人认为，这种变化可能并不会让潜在买家觉得住房市场更加负担得起。
按揭策略师罗伯特·麦克利斯特（Robert McLister，MortgageLogic.news）在一封邮件中表示：“大多数选择固定利率的借款人表示，他们希望拥有美国风格的按揭……直到他们看到价格标签。”
加拿大按揭结构概览
你可能已经熟悉加拿大按揭的结构，但这里简要回顾一下。
当购房者申请按揭时，通常会贷款并在25年内偿还，尽管联邦政府最近实施了变化，使30年摊销更易获得。
在这25或30年的期限内，按揭通常分为不同的固定期限。加拿大的房主通常选择固定利率的按揭，期限为五年或更短。
在五年期满时，根据续约时的市场情况，利率会发生变化，按揭期限重新开始，直到房主还清全部贷款或结束按揭。
还有一些可变利率的选择，其利率会根据加拿大央行的借贷成本上调或下调的决定而波动，这些也有固定期限，通常在几年后续约。
但在美国，如上所述，最受欢迎的按揭选项无疑是30年期固定按揭：整个贷款期间一个固定的利率。如果利率下降，房主仍可以通过支付一定费用重新融资，以享受更低的月供，但通常无需在按揭期间与贷款方重新谈判条款。
这也是为什么近年来加拿大和美国的加息周期对加拿大家庭的影响更大，因为他们需要更频繁地在新的环境中续约按揭，并适应更高的还款额。
在美国，也存在一种称为可调整利率按揭（ARM）的选项。这种按揭在贷款剩余期限内每年调整一次利率。
在美国，大多数按揭也是完全开放的，提前还款不会受到罚款。而在加拿大，大多数按揭是封闭式的，且附有固定条件，规定加速还款的时间，这通常伴随着较低的利率。
另外，加拿大的金融体系结构还规定，如果按揭在五年后提前终止，贷款方只能收取最多三个月利息的罚款。
麦克利斯特指出：“除非修改《加拿大利息法》，否则贷款方会将借款人提前还款的风险成本计入利率中。”这会使超过五年期限的按揭利率变得更高。
美国模式的挑战与风险
如果你是贷款方，提供一个30年期固定利率的单一贷款，可能存在许多不利的商业决策因素。毕竟，在30年里，很多事情都可能发生变化。如果央行利率上升，而借款人仍在支付较低的按揭利率，你实际上会亏钱。
此外，借款人可能会因失业等重大生活变故而影响还款能力。
Pineapple Mortgage首席执行官舒巴·达斯古普塔（Shubha Dasgupta）对《环球新闻》解释说，为了应对这些未知因素，较长期按揭需要附加“风险溢价”。
美国按揭利率通常比加拿大高——截至周三早晨，美国典型按揭利率约为6.6%，而加拿大固定利率产品在4%至5%之间浮动。
为了应对30年按揭产品的风险，美国的利率本应更高。
这就引出了两个按揭市场的关键差异：美国的房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac），这两家政府支持的机构在维持美国住房市场运行中发挥了重要作用。
这两家机构从贷款方那里购买按揭，将其打包并作为按揭支持证券出售到金融市场。
达斯古普塔解释说，这一系统为银行释放了资金，使其能够发放更多贷款或开展其他业务，同时仍能为美国购房者提供原本昂贵的30年期贷款。
这种系统是美国住房体系自大萧条以来的基石，因此大多数美国房主可以获得比世界其他地方更长期限的按揭。
加拿大没有类似的系统来为发放按揭贷款的银行提供流动性，因此加拿大的贷款方必须通过几年后重新谈判贷款条款来保护其投资。
达斯古普塔表示，如果没有像美国这样的政府支持体系，加拿大贷款方将不得不收取极高的利率。
“这些更长期限的按揭必须附加一定的利率溢价，以对冲未来可能的利率环境，”他说。“所以这最终使得加拿大人需要支付更高的费用。”
他补充道，如果考虑推出30年按揭选项，加拿大按揭和住房公司（CMHC）和其他保险公司可能需要在缓解贷款方风险方面发挥重要作用。
“这对他们的投资组合来说风险很大，”他说。
在加拿大，按揭付款的稳定性与成本之间始终需要权衡。这也是为什么五年期固定按揭在加拿大如此受欢迎的原因之一，因为它历史上兼顾了安心和成本管理。
麦克利斯特表示，加拿大六大银行需要在实施美国模式方面发挥作用，但他质疑消费者对长期按揭的需求是否足够明确。
“我不认为会有显著的需求，原因很简单：30年期利率会比普通的五年期固定利率高出很多，”他说。“而如果政策制定者无法解决罚款风险问题，这将进一步缩小潜在市场。”
虽然美国按揭市场似乎在长期稳定性和灵活性方面对消费者更友好，但达斯古普塔认为，加拿大人从一系列较短的期限和通常更易管理的利率中获益。
他表示，这种系统让房主更容易在市场改善时受益，而无需经历完全重新融资按揭的繁琐程序。
达斯古普塔说：“每隔几年续约一次，让贷款方有机会确保借款人的信用状况仍适合贷款条款或根据需要进行调整，同时也让加拿大人可以确信，虽然低利率的好日子可能不会永远存在，但坏日子也不会持续太久。”（都市网Rick编译，图片来源星岛资料图）
（ref:https://globalnews.ca/news/10925585/30-year-mortgages-canada-us/）
