Think and Thrive
文 | 卓艺
图 | unsplash
加拿大央行在12月11号宣布降息50基点，基准利率调整为3.25%。这无疑是对加拿大很多持有贷款债务的家庭最好的圣诞礼物。基于现在降息的大环境，有的人最会给出最简单直接的结论，利率降了，房价要涨了，买家快入场吧。那么，降息到底对房地产市场的影响有多大呢？今天不讲消费心理学和投资，想把房地产，归于其最本质的属性，“居住的房子”，用纯数字来算算，买房和租房的平衡点在哪里？央行降息到对大力度才会真的起到刺激加房地产市场的作用？
什么是6%法则？
如果我们用在房屋上付出去又收不回的钱作为持有房屋的成本。持有物业的成本包括：
1. 地税
2. 房屋维护费用（包括公寓的管理费）
3. 资金成本：首付款如果用于其他投资的机会成本，和贷款部分利息。
我们以一套100万的房子为例，假设
地税是房价的1%（参考银行贷款审批标准）
房子维护成本是房价的1%
买房首付款的机会成本参考TSX Composite Index 30年平均年回报率7.97%和加拿大全国平均房价年增长率6.3%, 计算首付投资在股票市场的年回报率和投资在房子 上的年回报率的差值
买房首付20%，贷款80%
贷款利率4.5%
那么下面我们算算账，房屋持有成本和房价的占比。
持有房屋的每年总成本等于上述的总和$59,280
持有房屋总成本和房价的占比
$59,280/$1,000,000=5.928%(round up to 6%)
如何应用6%法则？租房vs买房？
还是以一个100万的房屋为例。
持有这套房的年成本是$1,000,000*5.928%=$59,280.
平均到每个月$59,280/12=$4,940
所以，单从数字来看，如果每月租金低于$4,940, 租房划算，如果租金高于 $4,940，则买房划算。
这个理论也能反映出现在大多地区的房地产买卖市场的供求关系。low rise类型的物业（独立屋，半独立，镇屋等），持有成本和租金接近，所以在可负担性允许的情况下，更多人倾向于买房。而high rise公寓市场，则是很多情况持有的成本远高于租金，所以现在库存量很大，但是没有太多买家。
6%法则有哪些没有考虑在内的重要因素呢？
人是非理性的。首付款部分的资金如果用于投资股市的机会成本，可能并不会发生。这笔钱如果没用于买房，也未必会完美的按假定条件投资在股市并得到相应的回报。而持有房屋每月强制性的还贷款，月供里面一部分的资金会还进本金，作为房子的equity，也是种变相的强制存钱。当有一天贷款还清的时候，除了拥有一套有功能性的“居所”，也会享受固定资产增值带来的红利。
房子带来的情绪价值。租客如果买了房子，不需要在担心因为房东的要求被迫搬家，可以随意按自己的喜好布置家，可以更好的安排家里的支出，不需要考虑每年涨房租的影响。
而从房东角度来看，在加拿大大特别保护租客的大环境下，一旦遇到了不好的租客，比如拖欠房租的“租霸”，可能需要走法律程序赶走租客，清洁维修被损坏的房子，在这种情况下，操心焦虑的情绪和额外花费都将变成投资物业的一个隐形成本。
投资房的持有成本在税务上可以抵税的优势。这里就不展开写了。
房子，作为居住的属性，任何时间买入刚需自住房，都是正确的决定。
房子，作为一种资产投资，可以跑赢通胀，可以作为资产配比的一部分。作为投资者，买房一定要权衡利弊，看好市场在出手。一套投资房，可能会直接影响未来5-10年的家庭理财规划。
我认为像几年前，很多投资人用几万块的订金和贷款杠杆买楼花，短短几年增值翻倍的房地产投资黄金十年已经过去了。
新的一年，希望会出来更多利好的贷款政策，移民政策，和经济政策，让加拿大的房地产市场“稳步”上涨。
