李鑫 2024-11-10多伦多市今年在低收入社区推出一项特别的公寓购买项目，为住在公共和合作住房的长期租户提供拥有住房的机会，条件包括零首付，每月账单相当于家庭收入的三分之一。但是这个特惠公寓项目却爆冷，目前扩展到全市范围征集有意向的买家。
今年早些时候，一张传单出现在Noorjahan Chowdhury的家门口，宣传她所在的多伦多市中心社区有机会以实惠的价格拥有住房，这看起来像是一个幸运的机会。
宣传称该项目是在低收入社区积累财富，并在多伦多高昂的房地产市场占据一席之地的独特机会。在一栋全新建筑中，有6套公寓提供给Alexandra Park的公共和合作住房居民，不需要首付，每月账单调整为大约相当于家庭收入的三分之一。
现年63岁的Chowdhury长期租住在该地区一套有补贴的镇屋里。她把传单拿给成年的孩子们，想听听他们的想法。但孩子们告诉她这并不是一个好主意，看看细节就明白了。
一个理论上应对城市住房危机，拥有可负担房屋黄金机会的计划，却问人问津。开放申请7个多月后，6套住房只有3户家庭被批准。
这个项目最初是为Alexandra Park的租户量身定制的，之后两次扩大范围，先是面向Spadina—Fort York其他公共住房租户，现在则面向全市的公共住房租户。
想法本身不是问题。Alexandra Park居民和社区成员强调，这是让现有低收入社区转型为混合收入社区的有益方式。
多伦多市的官员认识到净值可以创造代际财富，并带来更好的健康、居住和教育结果。他们已将可负担房屋拥有视为平衡住房市场的重要途径，正在审查全市的政策和项目。
但在Alexandra Park社区， 批评者认为，该项目的设计有问题。例如，购房者需要的最低家庭收入为$63,000，而多伦多补贴租户在2023年的平均收入大约为$19,200，远低于此要求。
购房者在25年后必须再次出售他们的单位，而且禁止他们按市场价格出售公寓，这就使他们无法享受与其他房主相同的财务利益。
正是缺乏产权收益，让Noorjahan的孩子们劝她继续留在租住房里。
“这根本没有意义，”她的儿子Jakir对评价说，“大多数生活在这种情况下的人负担不起，经济上也不合算，离开补贴住房进入这种没有任何收益的买房计划并不划算。”
这个可负担房屋计划承诺比传统的买房更易负担，但其代价是失去房屋的增值权益。
在多伦多，房屋价值在数十年内上涨数十万元并不罕见。而该计划仅承诺返还购房者支付的金额外加每年2%的利息。
符合条件的申请者必须满足以下要求：拥有全职工作且有三年加拿大工作经历、良好的信用评分和“合理的债务”水平、没有破产记录且过去不曾拥有房屋。
这些规定将一大批居民排除在外。Abdul Abdul自疫情以来一直在做清洁工作的兼职。该项目要求最低收入$63,000，他认为很少有人能达到这一标准。
他说：“大多数人都没有那种工作。”
最初Alexandra Park社区居民开放申请的几个月里，数据显示有25个家庭提交了预申请以确定其资格。10户家庭提交了完整申请。之后，官员们将申请范围扩大到Spadina—Fort York选区的所有公共住房租户，共有7份申请。总共收到的17份完整申请中，只有来自Alexandra Park的三户家庭获批。
截至11月，该项目现已向多伦多所有公共住房租户开放。负责运营该项目的Habitat for Humanity首席执行官Ene Underwood表示，要在公寓于2025年交付前找到另外三户符合条件的家庭，否则该组织将不得不承担这些公寓的费用。
Underwood说：“开始时，我们无法清晰了解社区居民的家庭构成或收入状况。”她承认“多伦多大多数补贴住房租户可能不符合资格。”此外，Habitat的贷款方需要确保参与者有“足够的收入来支付他们的按揭贷款。”
Underwood指出，申请过程让他们知道了差距，从而可以说，‘如果我能努力提高我的信用评分，增加收入，我就能做到。’很多家庭在第一次尝试时未能获批。”Underwood说。
她解释道，该项目不能提供与常规买房相同的财务回报，原因是当家庭想要出售房屋时，以市场价格回购单位对该组织来说成本过高。通过要求房主接受较低的增值，该单位可以重新提供给其他家庭。
“我们试图为家庭创造一些房产拥有的好处。唯一没有完全提供的好处是房产的权益，即全部市场增值。”她说，买家还受到了“市场下行”的保护，每年可获得2%的年利息。
Underwood认为即使只有少数家庭符合资格，拥有可负担房屋至关重要。她称这也能释放出他们的补贴租赁单位，供等待名单上近93,000个家庭使用。
她希望市政厅的可负担住房政策审查能为类似项目带来更多支持和资源。“这为城市带来了希望，也为人们摆脱公共资助住房提供了可能性。”
Mohsin Khattak从小在Alexandra Park长大，现为当地社区中心的临时主任，他认为 该项目的设计有分化社区的风险：新公寓业主可以在未来出售并获得丰厚利润，而在Habitat计划中的长期社区成员却无法获得同样的回报。
“有些家庭已经在这里生活了四十年，但在财务上没有真正获益。而那些有经济能力的人则可以离开这里时变得更富裕。”他说，“这就是人们犹豫的地方：‘这听起来确实不错，但在经济上我并没有获得我自己努力所能得到的收益。’”
对于Jakir来说，拥有住房的想法带有沉重的负担。作为来自孟加拉国的难民，他对这个社区提供的稳定深表感激。但 他认为，像他们这样的公共住房区域依然带有某种包袱，与枪支暴力等系统性问题顽固地相关联。对于许多年轻居民，他相信他们成年后的希望是搬到其他地方。
Noorjahan则很高兴在年老时留在这里，因为离她的家庭医生很近，而且她与邻居建立了深厚的联系。然而，鉴于缺乏增值权益，加上她的年龄，她表示她满足于现有的补贴租赁安排以及稳定性。
