这次美国总统大选，川普与共和党大获全胜，让先前众多民调都脸色无光，事实上，在很多地方就能瞧出贺锦丽会吞下败仗的端倪，例如从多个传统大媒体都不替贺锦丽背书，不管他们的原因是什么；还有大选前的博彩预测，结果都跟民调的结果相去甚远。当然了，现在说这话，有些事后诸葛，我们还是回归正题，把重点放在川普再次担任美国总统之后，房地产市场大概会发生什么变化？
川普的胜选关键之一
总的来说，这次川普当选，有很多因素，其中经济因素有很大的关键，毕竟很多人都说，拜登政府这四年狂印钞票、大举借债，把通货膨胀搞得太高了，大家生活都很难过，抵押贷款利率从最低又跳到最高，房价压不下来等等，让民众怨声四起。
所以，川普在选举中质问贺锦丽：你说你会盖三百万套房子，你会补助首次购房者买房，但是你在副总统任期怎么没有做呢？意思是说，你在你的任期就该做的事，为什么要到选举了，才说你要做。
其实，我也相信贺锦丽虽然是在位副总统，不过很多政治政策背后都有很多角力，尤其在美国很尊重民意，当然也有很多有钱的团体会砸下大笔资金，做很多立法游说，所以在各方利益牵扯之下，一项政策要成为法案都是非常冗长的时间。
不管如何，大选已经过去，明年2025年1月20日，川普就要宣誓就任。
选后的房贷利率和股市表现
在选举过后，我们现在立马看到几个数据，首先11月7日，美联储再度降息，这次是降一码，符合市场预期，而且没有意外，接下来12月应该也会降一码。
第二，我们也看到抵押贷款利率有所上升，房地美11月7日公布的一周平均三十年固定利率，较前一周多了0.07%，来到6.79%。如果是观察“抵押贷款每日新闻”的数据，11月7日较前一天下降0.15%，来到6.98%。
第三，在股市方面，因为选前的各种不确定性已经解除，选后股市表现亮眼，道琼指数、标普500和纳斯达克均创下历史新高。同时，十年期美国公债殖利率在大选后第一个交易日大幅上涨。但是长期股市的表现，选举结果的影响力往往很轻微，重点还是要回归经济面和通胀的表现。
另外，这次虽然白宫和国会几乎确定均由共和党拿下（截至11月10日，众议院：共和党拿下213席／民主党202席，参议院：共和党已过半数席次），但根据U.S. Bank的历史数据显示，白宫和国会的一党控制与市场表现之间，并不存在统计上的显着关系。
川普当选 通胀再现？
在经济政策方面，普遍认为川普会降低税收，《减税与就业法案》的大部分条款将于2025年底到期，之前川普提议延长这些规定，保持较低的税率，以及他的竞选团队提出的其它预期减税措施，例如川普选前提议将企业税率削减至20%，将在美国生产产品的企业税率降至15%。他也支持免税汽车贷款、取消社会安全福利税，以及其它的税收减免。
不过，要注意的是，税收减少可能会引发新的联邦预算赤字担忧，也可能推高债券收益率。
另外，大家知道关税也是川普政策的重点之一，特别是对征收的关税，已成为一个重要的政策议题。川普在前次担任总统期间实施了关税，而拜登总统则延续了大部分关税，并于最近增加了更多关税，而且川普已经讨论了实施更广泛关税的可能性，但细节仍不清楚。
总体来说，投资者认为川普当选对企业发展、经济成长更有帮助。但是，从另外一面来看，很多人也担忧川普的一系列促进经济政策，会再度引发通胀，消费者价格将会更高，这或表明美联储的第一步将是停止降息。
是不是会暂停降息呢？我想有几个方向是美联储必须考虑的，第一、大选过后在短时间内，是不是有导致经济冲击的任何影响？第二、就业市场是不是有恶化的迹象？
第三、川普执政后，是否有实质引发通胀危机？第四、在经济发展和通胀之间，到底多高的基准利率才是适合的？假如经济发展较好，降息可能无法继续，但是川普会允许这样吗？到底多少的利率，才能让美国经济维持发展，但也控制着通胀，这确实需要更多的考量。
反映到抵押贷款市场，投资者如何解读这些变化，将至关重要。个人认为，贷款利率可能在短期内，还会有一段升幅，毕竟很多投资者认为，随着川普执政，通胀可能会再度上升，市场是否会消化这些讯号，或者认为可以忽略不计，有待观察。
川普的住房政策
再从川普的住房政策来看，选前川普表示将透过驱逐非法移民，来缓解美国国内的住房危机，他也曾表示，可以透过禁止向非法移民提供抵押贷款，来减少需求。另外，在上一次的总统任期内，川普反对在单户住宅区兴建高密度住宅，但他并未表示在本次选举中，是否想继续推行类似的政策。
其实，在这次选举中，川普并没有很明确的住房政策。不过，这一次的任期对川普来说，应该更容易大展手脚，首先这次国会的参众两院几乎大获全胜，将使川普有很大的自由来推行他的议程，可能包括驱逐非法移民，紧缩移民政策；或是开放部分联邦土地，用来增加建设住房；并且减少不必要的建筑监管法规，增加建房的速度，降低成本等等。
这些政策都还没有进一步的细节，而且很多工作川普需要在他的内阁人选中，选择正确的人去执行政策，例如财政部长、住房与城市发展部长。
川普可能会任用的人选
在与住房有相关的内阁人选中，马斯克（Elon Musk）应该不会是这两个部长的人选，不过马斯克曾表示有兴趣加入一个削减政府开支的委员会。实际上他会担任什么职位，或者会不会担任任何政府职位，都让外界相当好奇。但个人认为，马斯克应该会在经济政策，发挥举足轻重的影响。
另外，有几个很热门的财政部长的候选人，约翰・保尔森（John Paulson）是其中之一。保尔森是一位对冲基金经理，也是川普竞选活动的主要捐款人之一。财政部长是政府中的最重要的经济职位。保尔森长期支持减税和放松管制，也曾公开支持有针对性的关税，作为确保美国国家安全和打击海外不公平贸易行为的工具。
此外，史考特・贝森特（Scott Bessent）是川普的重要经济顾问，也被广泛认为是财政部长的候选人。贝森特也是一位长期对冲基金投资者，曾在耶鲁大学任教数年，与川普关系热络，他称赞川普的经济哲学。
摩根大通的首席执行官杰米‧戴蒙（Jamie Dimon）也被视为财政部长的强有力候选人。戴蒙反对他所认为的由联邦储备系统、证券交易委员会，及其它机构施加的过度繁琐的监管。如果他加入政府，可能会推动广泛废除这些监管。
再有一位，罗伯特‧莱特希泽（Robert Lighthizer），几乎肯定会被邀请回来，他是川普的忠实拥护者，在川普上一个总统任期内几乎一直都担任美国贸易代表。莱特希泽与川普相似，都坚信关税的重要性。他是川普与中共贸易战的主要人物之一，并在川普第一任期内参与了与墨西哥和加拿大重新谈判《北美自由贸易协定》（NAFTA）。
所以这些可能的财政部长人选中，都是和川普有相同或类似理念的人，他们支持自由经济、关税谈判、支持减少监管。当然，最后是不是以上几位之一获得任命，我们都还不得而知。
至于说，谁将可能被任命为美国住城部部长，外界还没有说法。不过，川普上一次任期的住城部长是本・卡森（Ben Carson），作为保守派的卡森其实是一位著名的神经外科医生，早年曾经完成首例后脑连体双胞胎分离手术。
不过，卡森被任命为住城部长，曾被外界批评为缺乏相关经验，所以后来《经济学人》将他领导的住城部描述为“没有方向”。因此，尽管卡森非常支持川普，但是新的任期，卡森应该不会回到同一个职位。
在川普上一个任期，并没有发生住房危机，但是这一次他将认真面对这个问题，所以在住城部长的任命上，必定得花一些心思寻找正确的人选。当然不是说之前的卡森不是正确人选，而是这两个任期必须面对的问题已经大大不同了，所以任命部长的方针，相信会有很大的改变。
最后，还是有很多专家现在批评川普的住房相关政策，例如驱逐非法移民，并不能解决危机，甚至还会带来劳动力危机；或者认为减少政府监管根本不会降低太多建筑成本；或者认为开放联邦土地，可能不是在理想的人口位置等等。结果会如何进展呢？我们只能拭目以待了。
