北美新视野 2022-07-09
加拿大央行下周将大幅度
再次加息
对于大多数人加国人来说，利率上升往往不是好消息，尤其是对于过去几年在加拿大炙手可热的房地产市场上大量借贷以购买房屋的人而言。
预计下周三加拿大央行将发布 最新的加息政策，央行预计将其关键贷款利率再上调多达75个基点，以应对失控的通胀。
有充分的理由确信这真的是骇人听闻的消息 ，尤其是对那些最近以浮动利率抵押贷款购买房屋的人来说。
根据加拿大抵押贷款和住房公司 (CMHC) 本周发布的一份报告，2021年下半年推出的所有抵押贷款中，有一半以上是浮动利率抵押贷款，这是过去10年中在加拿大没有出现过的异常情况。人们倾向于强烈支持固定利率。
在浮动利率大幅折扣的推动下，这种趋势在2022年的前两个月也继续存在，有超过55%的抵押贷款是以浮动利率支付的。
此外，根据CMHC的数据 ，过去12个月的抵押贷款增长达到了2008年以来的最高水平。
CMHC高级经济学家Tania Bourassa-Ochoa在接受 CP24.com 采访时表示 “从2021年，或者2022年初开始，抵押贷款债务不仅一直在增加，而且实际上还在加速增加。因此，我们谈论的抵押贷款债务与上一年相比增加了近 10%，所以加拿大人的债务水平很高，这是我们一直在密切关注的事情。 显然，它是住房系统脆弱性的潜在来源。所以绝对是我们正在密切关注的事情。 随着人们花更多钱来跟上房价上涨的步伐，已取出的抵押贷款也更大。”
抵押贷款是加拿大人最不想放弃的地方！
她说，当利率上升时，那些拥有浮动利率抵押贷款的人将首先感受到压力，尽管这种情况“仍然存在一些细微差别”。 例如，那些选择每月定期支付超过最低限额的人可能不会注意到他们的支付增加，尽管他们每月支付的资本将比以前少。
抵押贷款拖欠——90天或更长时间未还款的抵押贷款持有人的比例——也仍处于创纪录的低水平。
虽然Bourassa-Ochoa承认抵押贷款拖欠是债务问题的“延迟指标”，但她表示抵押贷款可能不是债务问题首先出现的地方。
“所以我认为在接下来的几个月里，在接下来的几个季度里，看看信用卡、汽车贷款、个人贷款等其他信贷产品的拖欠情况将会涌现。”
她说，如果加拿大人确实开始感受到利率上升带来的压力，这些可能会成为最初的指标。 通常情况下，这些贷款将首先被拖欠。因此，这可能是抵押贷款支付之前的早期迹象，加拿大人将尽一切可能按时支付抵押贷款。
最新的CMHC报告还指出，最近抵押贷款的加速是由于购买和再融资的无保险抵押贷款增加。因为它表明大部分新债务是由没有过度杠杆化的个人承担的，因为如果一个人对房产的购买价格低于购买价格的20%，则必须购买抵押保险。
虽然借贷的加速是自2008年美国次贷危机引发经济衰退以来的最高水平，但Bourassa-Ochoa指出，为了确保稳定， 在加拿大的住房系统中 已经采取了“各种不同的措施和工具”。
她指出，2018年对借款人实施了“压力测试”，以确保他们能够承受额外2%的利率上涨。加拿大也有完全追索权贷款，这意味着如果出售房屋不能偿还债务，贷款人可以在违约情况下扣押资产。
尽管最近出现了浮动利率的热潮，但Bourassa-Ochoa指出，加拿大的大多数抵押贷款仍然是五年期固定产品，因此他们只会在更新时面临更高的利率。
RBC首席经济学家Nathan Janzen也赞同这种观点。
他本周在接受CP24采访时表示，下周三的预期加息仍将使该银行的隔夜利率仅为 2.25%，仍处于历史低位。
Janzen说。 “我们确实预计会有更多的加息。在接下来的几次会议上，我们还有100个基点来达到（预期的）3.25%的隔夜利率，这将流向家庭借贷成本，一旦加拿大银行改变利率，一些可变抵押贷款利率付款就会立即重置，但对于许多其他抵押贷款持有人来说，这需要时间。它们仅在您需要续订时重置。因此，这也是我们预计对家庭购买力的影响将推迟并在2023年看到更多影响的另一个原因。”
加拿大最大的抵押贷款机构RBC预测，2023年将出现温和衰退，未来一年房价将下跌10%。
本周，多伦多地区房地产委员会表示，与去年同期相比，6月份的销售额下降了41%，这表明利率上升和经济的不确定性可能已经在给房地产市场降温。
“百万加元的问题”
抵押贷款经纪人肯定会明白潜在客户的一些焦虑。
多伦多舍伍德抵押贷款集团的老板和经纪人安东尼康托说：“我想，我们马上就被问到的百万加元这个问题，就是利率的去向的问题。 如果我们都知道这一点，如果我们拥有那个水晶球，我们都会成为百万富翁，”
他说， “ 这些天潜在借款人来找他时存在着“很多不确定性”。 他们是否应该将其锁定或使用浮动利率存在很多不确定性。因此，我认为对于消费者来说会有一些害怕，真的不知道该怎么办，现实情况是，他们中的很多人都在更新银行为他们提供的任何服务，因为如果他们想得到服务，他们需要重新获得资格。 即使利率处于历史低位，压力测试也使一些正在续签的人难以重新获得新贷款人的资格。 现在肯定有一个恐慌问题，许多人真的不知道该怎么办。不过现在有很多人应该学会面对，他们曾经在三、四年前以固定利率支付2.2%或1.9%，现在他们必须面对4.99%。这肯定会完全改变他们能负担得起的情况。 ”
他指出 “现在确实存在着问题，他们必须要做出决定。 可变抵押贷款可能仍然对许多愿意承受一些增加以换取折扣利率的人有吸引力，但最终每个人都需要对自己的财务状况做出清晰的评估，然后再决定什么最适合他们。 最谨慎的做法应该是与家人坐下来共同商讨对策。 ”
康托 和其他贷款机构目前发出的信息是，在贷款或再融资之前做好功课，并确保它符合自己的财务目标，即使利率确实会继续有所增加。
RBC 房屋净值金融高级总监 Andrea Metrick 说 “我们知道，买房是加拿大人有史以来最大的购买之一。因此，进行研究非常重要，了解实际情况非常重要，就此时如何购买房屋进行正确的评估，或者您知道何时考虑购买房屋如何适合您的整体财务计划。 房主在决定购买和借贷时，需要考虑与购房相关的一次性成本、持续成本和可能的紧急成本 。”
虽然很难准确预测未来几个季度之后会发生什么，但Bourassa-Ochoa表示，行业和政府将密切关注。
Bourassa-Ochoa强调 “你知道，我们真正要密切关注的绝对是债务水平。 在利率不断上升和迅速上升的背景下，这肯定不可避免地会给一些家庭带来一些压力，尤其是那些负债较多的家庭。”
（新闻来源：CP24）
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