Source: BBC
纽约市熟食店老板Jimmy Yavrodi眼望着他27年前开业的店，面色凝重。他说：“一切都很空。从他在South Park大道的位置上，这位61岁的老板将两个孩子送进了大学，雇佣了12个员工，为涌入附近大楼的办公人员提供三明治和沙拉。近年来，这里成为观察所谓的美国办公“末日”的一个窗口。附近著名的Flatiron大楼自2019年起就空置。去年秋天，所有者宣布将其改建成公寓。在附近，麦迪逊广场公园前正在进行新办公楼的工作。但其主要租户IBM正在合并该市其他地点。他的隔壁邻居，360 Park Avenue South自2021年起因重建而空置。那年，这座20层建筑以3亿美元（£2.33亿）出售，最近因其中一位业主将其29%的股权转让给其中一位合作伙伴，放弃了承诺再资助4500万美元用于升级，换取了1美元而成为头条。这一地区仍有米其林星级餐厅和稳定的租户，包括该州法院系统的一部分。在街上，居民会告诉您自Covid以来生活已经恢复。但是Yavrodi的Taza Cafe和Deli的销售额自2020年以来暴跌70%，讲述着另一个故事-揭示了困扰全国办公物业所有者的巨大挑战，以及这些问题给整体经济带来的风险。他说：“我们依赖办公员工，而办公员工不在这里。
这很简单。在大流行病爆发后的四年里，在美国尤为明显，由于转变非常困难，这种变化不再可能被忽视。根据穆迪分析公司的数据，去年底，全美约20%的办公空间处于空置状态，这是40多年来空置率最高的。随着这一数字预计在未来12到18个月内上升，需求下降正在改变城市社区，并影响着已经跌去平均25%的财产价值，导致估计超过6600亿美元的价值在2019年底至2022年底之间蒸发。跌倒与借款成本的急剧上升相吻合，导致即使融资良好的公司也有动机放弃其物业，因为建筑物的价值低于贷款金额。在该境况下的全国约44%的办公按揭，这些困难引起了对银行-以及整体经济-如何吸收贷款恶化的广泛关注。在远至德国和日本的国家，放手准备数以百万美元计的贷款恶化。根据最近的一份研究，美国有约300家银行因此处境危险， 问题尤其严重在地方和区域公司之间，其中一些，如纽约社区银行等，已经看到其股价急剧下跌，因为投资者纷纷逃离可能的麻烦。随着银行破产或减少贷款，分析师表示，这一情况可能会恶化，使人们和其他公司更难获得贷款，并导致更严重的经济衰退。本周在华盛顿，政客们迫使美国央行行长说出官员们正在采取措施防范最坏情况的举措。美联储主席杰罗姆·鲍威尔告诉国会说：“将会有损失，” 他补充说，监管者正在与公司接触，以增强其财务缓冲。我确信这是一个可控制的问题。如果有所变化，我会这么说的。到目前为止，许多违约情况是战略性的-反映了投资重点的转变而不是财务困境，穆迪分析公司商业房地产经济学主任Thomas LaSalvia表示。
他是预测地区痛苦-而不是全球经济大灾难的人之一。但是在接下来的几个月中，许多贷款是在美国央行提高利率之前进行的，需要被再融资， 这将是一个考验。这是接下来的六到九个月中将发生的故事的最后部分-我们实际上到底会有多少困扰,” LaSalvia先生说。办公市场…将不得不自我调整，这个过程还没有结束。如果像许多人预期的那样，今年晚些时候降低利率，银行业面临的风险将“规模小得多”，南加州大学教授Erica Jiang说，她是银行倒闭研究论文的合著者之一。但即使没有经济灾难，美国的城市仍将受到影响，这些城市往往依赖于来自办公物业的税收，如此跌价和活动降低威胁到他们依赖来资助图书馆、公园和其它基本服务的收入。纽约依赖办公物业的税收约占其税收的10%，市监察长警告说，夏天上半年该市可能会面临10亿美元以上的赤字。他表示，这相当于税收的不到2%，而且该市可能会适应这一挑战。但在其他地方情况看起来更严重。旧金山，其中远程办公的转变尤为极端，市长已经暂停招聘，并要求官员们准备削减支出10%。波士顿的分析师们预测预算赤字尚待解决，正在推动该市寻找新的筹钱途径。警告还泛滥在亚特兰大、达拉斯和其他城市。易安华数据公司Moody's LaSalvia说，大流行病加速了将核心业务区由9-5办公地区转变为几十年来正在进行的更多混合用途地区的变化。尽管空置率在接下来几年可能会带来问题，但他表示供应将会减少，价值下降也会为新公司进入并重塑社区提供机会。
这一刻是我们每个城市中心引力、权力中心移动的时刻，”他说。Yavrodi的社区，许多公司正在进行升级，可以说是最有利地位以应对转变。在街对面，一些建筑近期经过城市税收优惠并于近期重新装修，已经被几家小型医疗公司填满。在360 Park Avenue South隔壁，一家餐厅和一家公司已承诺租用空间，所有者波士顿房地产公司表示，他们希望该大楼到明年年底再次几乎完全满员。曾推动该地区需求的科技公司已经撤退，但CBRE房地产公司副主席、该建筑的租赁代理Peter Turchin表示，他仍然看到来自金融和法律公司的兴趣，这些公司已经要求员工回到办公室，并准备支付高级别空间的费用。我认为这个1刀的交易并不具有更广泛的意义，”他说。我们非常忙。出售其股权的公司，为加拿大养老金计划投资资金，拒绝置评。Yavrodi仍然持怀疑态度。即使空间被租用，据估计曼哈顿只有12%的办公员工每周五天亲自到场上班。他表示，这根本无法足以维持他这样的零售企业-特别是因为如此多公司都在使用免费或大力补贴的食品来试图使恢复办公室工作的命令变得容易接受。从12人的员工缩减到五人，修改菜单，扩大送货范围后，他认为任何人都无法解决这个问题。他说：“每个人都有不同的想法，但他们试图在一个大伤口上敷药时需要大力的针脚。办公楼的生活方式，如疫情之前，永远不会回来。
变革时代，办公市场风云突变，如何适应新常态，值得深思。" } ```
